Medidas urgentes relativas al arrendamiento de locales de negocio

Medidas urgentes relativas al arrendamiento de locales de negocio

En fecha 22 de octubre de 2020, en el “Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya” ha sido publicado el Decreto ley 34/2020, de 20 de octubre, sobre medidas urgentes de soporte a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados.

Este Decreto ley se publica con la intención de disminuir el impacto económico que tienen y tendrán muchas empresas a consecuencia de la pandemia del COVID-19 y de las restricciones realizadas por las autoridades competentes. Así pues, esta medida jurídica, de soporte a la actividad económica, va dirigida a aquellas empresas que son arrendatarias de inmuebles destinados a uso comercial, los cuales incluyen actividades culturales, docentes, deportivas y recreativas, así como los servicios que se ven afectados de manera particularmente intensa por la crisis sanitaria como los centros de estética, hostelería y restauración.

Las medidas adoptadas son limitadas en tiempo por la vigencia de las prohibiciones o restricciones dictaminadas por la autoridad competente y ofrecen una alternativa al desacuerdo entre las partes en relación con la negociación entre arrendatario y arrendador.

Las medidas son las siguientes:

Modificaciones de las condiciones del contrato

– En el caso que, a raíz de la pandemia del COVID-19, la autoridad competente decretase medidas de suspensión de la actividad o restricciones que afecten al aprovechamiento del bien inmueble arrendado sujeto a la actividad industrial y comercial, para todos aquellos contratos realizados a partir del 1 de enero de 1995, la parte arrendataria podrá requerir a la parte arrendadora, ya sea por burofax o por otro método de comunicación fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato.

– Estas medidas son efectivas a contar desde la fecha del requerimiento de modificación de las condiciones contractuales realizado por la parte arrendataria. Así pues, desde que reciba el requerimiento la parte arrendadora debe abstenerse a emitir factura contra la parte arrendataria por el importe de la renta y otros gastos afines hasta que paso el plazo mensual de negociación de la modificación contractual o, en el caso de ser anterior, hasta la fecha del acuerdo.

En el caso que no haya acuerdo entre las partes
Si arrendatario y arrendador no llegan a un acuerdo en el plazo de un mes a contar desde el requerimiento del arrendatario, si aplicaran las siguientes reglas automáticamente:

– En el caso de suspensión de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria se deben reducir un 50% respecto a las actuales mientras dure la suspensión.

– En el caso de restricción parcial, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deben reducirse, mientras duren las restricciones, un 50% de la parte proporcional de la restricción. Dicha cantidad debe ser medida con métodos objetivos (reducción del aforo o de horarios, así como por otras limitaciones impuestas por la norma). A modo de ejemplo, si el aforo del local es de 200 personas y hay una restricción que solo permite un 30% de aforo, la reducción sería del 50% del 70%.

La prestación de servicios de reparto a domicilio o recogida de productos en el establecimiento no afecta a la aplicación de la reducción prevista en el caso de que no haya acuerdo.

La parte arrendataria puede exigir a la parte arrendadora que utilice, parcial o totalmente, las fianzas y otras cantidades destinadas a garantizar el cumplimiento de sus obligaciones para satisfacer las rentas y otros gastos pendientes, salvo la fianza legal obligatoria y otras fianzas depositadas en el organismo oficial competente. La parte arrendataria deberá reintegrar las garantías usadas en el plazo de 1 año o inferior si el contrato de alquiler finaliza antes.

En el caso que no haya acuerdo y haya suspensión de actividad total, si dichas medidas se alargan más de 3 meses en el transcurso del año desde la entrada en vigor de esta norma, el arrendatario puede optar por desistir del contrato de arrendamiento sin penalización alguna a partir del momento en que suceda esta circunstancia, siempre que se mantengan y hasta 3 meses después del cese completo de las medidas. Dicho desistimiento debe notificarse al arrendador de forma fehaciente con un mes de antelación.

En el caso de que hubiera pactos sobre estas contingencias entre arrendador y arrendatario anteriores a este Decreto ley, el arrendatario puede solicitar cambios de acuerdo con lo referido en el mismo.  

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